Kapital aus der eigenen Immobilie – freie Sicherheiten nutzen
Wenn ein Darlehen weitgehend getilgt ist, bleibt im Grundbuch häufig ein Wert stehen, der ungenutzt liegt. Daraus lässt sich Kapital zur freien Verwendung machen – ohne die Immobilie zu verkaufen und meist zu anderen Konditionen als bei einem Ratenkredit.
Wann in Ihrem Grundbuch Spielraum steckt
Zwei Konstellationen begegnen uns besonders oft. Die eine: Ihr Darlehen ist zu großen Teilen abbezahlt, die eingetragene Grundschuld steht aber weiterhin in voller Höhe im Grundbuch. Die Differenz zwischen dieser Eintragung und der tatsächlichen Restschuld ist ein Wert, den Ihre Bank bereits kennt und der neu belegt werden kann. Die andere: Ihr Objekt ist vollständig lastenfrei, weil Sie es abbezahlt oder geerbt haben. Dann ist zwar eine neue Eintragung nötig, dafür steht Ihnen der gesamte Beleihungsrahmen offen.
Wie groß der Spielraum tatsächlich ist, hängt am Wert des Objekts, an bereits bestehenden Belastungen und daran, welcher Rangstelle die neue Sicherheit zugewiesen wird. Eine Sicherheit im ersten Rang wird von Banken anders bewertet als eine nachrangige. Diese Prüfung nehmen wir Ihnen ab, bevor Sie sich auf einen Betrag festlegen.
Warum die Immobilie den Unterschied macht
Ein gewöhnlicher Ratenkredit ist unbesichert: Die Bank hat außer Ihrem Einkommen nichts in der Hand und preist dieses Risiko ein. Wird dagegen eine Grundschuld auf Ihre Immobilie eingetragen, bekommt das Institut eine werthaltige Sicherheit. Das verändert die Risikobewertung – und damit typischerweise sowohl die Konditionen als auch die Laufzeiten, die überhaupt darstellbar sind. Größere Summen lassen sich so über deutlich längere Zeiträume strecken, was die monatliche Belastung spürbar senkt.
Der Unterschied, der oft übersehen wird: Eine bestehende, nicht mehr benötigte Grundschuld weiterzuverwenden ist in der Regel günstiger und schneller, als eine gelöschte Eintragung später neu bestellen zu lassen – denn für die Neubestellung fallen erneut Notar- und Grundbuchkosten an. Bevor Sie nach der letzten Rate reflexartig eine Löschungsbewilligung einreichen, lohnt deshalb die Frage, ob Sie in den nächsten Jahren noch etwas vorhaben. Sprechen Sie uns an, solange die Eintragung noch steht.
Wofür unsere Kundinnen und Kunden das nutzen
Die Anlässe sind so verschieden wie die Lebenslagen. Häufig geht es um die Ablösung teurer Konsum- oder Ratenkredite, die über die Jahre zusammengekommen sind und gebündelt deutlich günstiger werden. Ebenso oft steht eine größere Anschaffung an – ein Fahrzeug, eine neue Küche, eine Hochzeit oder eine längere Auszeit. Manche Eigentümer unterstützen ihre Kinder beim eigenen Immobilienkauf, statt ein Erbe abzuwarten. Und in einigen Fällen dient das Kapital schlicht als Eigenkapital für das nächste Objekt: Wie stark das die Konditionen einer Immobilienfinanzierung beeinflusst, zeigen wir im Beitrag Wie viel Eigenkapital brauche ich?.
Steht dagegen eine Erneuerung am eigenen Haus an – Heizung, Fenster, Dach oder Dämmung –, ist eine zweckgebundene Finanzierung oft die bessere Wahl als Kapital zur freien Verwendung, weil dann auch Förderdarlehen in Frage kommen. Wir prüfen beides und sagen Ihnen offen, welcher Weg der günstigere ist; mehr dazu auf unserer Seite zu Modernisierung und Sanierung.
Wie wir vorgehen
Am Anfang steht eine nüchterne Bestandsaufnahme: Wir sehen uns Ihr Objekt an, die aktuelle Restschuld, die eingetragenen Grundschulden und Ihre laufenden Verpflichtungen. Daraus leiten wir ab, welcher Rahmen realistisch ist. Anschließend legen wir Ihr Vorhaben bankübergreifend mehreren Instituten vor und vergleichen die Angebote – aus unserem Netzwerk aus Genossenschaftsbanken, Sparkassen, überregionalen Privat- und Direktbanken, Bausparkassen und Versicherern als Darlehensgeber. Einen Überblick gibt die Liste unserer Bankpartner.
Bei den Unterlagen lassen wir Sie nicht allein: Grundbuchauszug, Teilungserklärung oder Lageplan beschaffen wir auf Wunsch mit, und die Abstimmung mit dem Notariat übernehmen wir gern. Ihre Dokumente tauschen Sie über unseren kostenfreien digitalen Kundenbereich mit uns aus. Für Sie ist die Beratung in der Regel kostenfrei; vergütet werden wir über die finanzierende Bank.
Was wir Ihnen ebenso deutlich sagen
Kapital aus der Immobilie ist ein Darlehen wie jedes andere – nur eben eines, das mit Ihrem Zuhause besichert ist. Das verlangt eine ehrliche Betrachtung: Wie verändert sich Ihre monatliche Belastung? Passt die Laufzeit noch zu Ihrer Lebens- und Ruhestandsplanung? Und ist es sinnvoll, eine kurzfristige Anschaffung über viele Jahre zu finanzieren, nur weil die Rate klein wirkt? Wir rechnen Ihnen die Gesamtkosten über die Laufzeit vor und raten auch einmal ab, wenn das Verhältnis nicht stimmt. Wer sich zuvor in die Zusammenhänge einlesen möchte, findet weitere Beiträge in unserem Ratgeber; eine erste Einordnung Ihres finanziellen Rahmens gibt Ihnen der Budgetrechner auf der Startseite.
Wer bei uns dafür zuständig ist
Kapitalbeschaffung über eine bestehende Immobilie ist Privatkundengeschäft – dafür sind bei uns alle Beraterinnen und Berater gleichermaßen zuständig. Grundbuch, Beleihungsrahmen und Ihre Wunschrate bringen wir in jedem Fall zusammen.
Häufige Fragen
Mein Haus ist noch nicht abbezahlt – geht das trotzdem?
Ja. Es kommt nicht darauf an, ob Ihr Darlehen vollständig getilgt ist, sondern darauf, wie viel freier Beleihungsspielraum zwischen dem Wert der Immobilie und den bestehenden Belastungen übrig bleibt. Oft ist das mehr, als Eigentümer erwarten.
Bin ich frei darin, wofür ich das Geld einsetze?
Bei Kapital zur freien Verwendung sind Sie grundsätzlich nicht an einen Zweck gebunden. Anders sieht es aus, sobald ein Förderdarlehen beteiligt ist – dann ist die Mittelverwendung vorgegeben. Welche Variante für Sie günstiger ist, klären wir vorab.
Muss ich eine neue Grundschuld eintragen lassen?
Nicht zwingend. Steht aus einem früheren Darlehen noch eine Grundschuld im Grundbuch, lässt sie sich in vielen Fällen weiterverwenden oder an das neue Institut abtreten. Das spart Zeit und Notarkosten. Ist die Immobilie lastenfrei, ist eine Neueintragung nötig – auch das begleiten wir bis zum Termin im Notariat.
Wie lange dauert das Ganze?
Das hängt davon ab, wie schnell die Unterlagen vorliegen und ob eine Eintragung im Grundbuch nötig wird. Liegen Grundbuchauszug und Objektunterlagen bereit, geht es zügig; muss erst ein Notartermin stattfinden und das Grundbuchamt eintragen, sollten Sie einige Wochen einplanen. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch, womit in Ihrem Fall zu rechnen ist.
Kann ich damit auch etwas Betriebliches finanzieren?
Das kommt vor, ist aber nicht immer der beste Weg. Für betriebliche Vorhaben gibt es eigene Wege über Investitions- und Betriebsmitteldarlehen, teils mit Förderbanken oder Bürgschaften. Was in Ihrem Fall passt, sehen wir uns auf unserer Seite zur gewerblichen Finanzierung gemeinsam an.
Sehen wir nach, was in Ihrem Grundbuch steckt
Ein kurzes Gespräch genügt für eine erste, unverbindliche Einschätzung Ihres Spielraums.
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