Anlageimmobilie finanzieren – die Zahlen hinter der Vermietung
Bei einem vermieteten Objekt entscheidet nicht das Bauchgefühl, sondern das Zusammenspiel aus Kaufpreis, Nebenkosten, Miete und Darlehensrate. Wir bauen die Finanzierung so auf, dass diese Rechnung auch in zehn und in zwanzig Jahren noch trägt.
Die Rechnung beginnt vor dem Kaufpreis
Viele Kalkulationen kippen, weil zunächst nur auf den Kaufpreis geschaut wird. Dazu kommen die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Courtage. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache: In Rheinland-Pfalz und in Baden-Württemberg liegt sie bei jeweils 5,0 Prozent, in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent, in Bayern bei 3,5 Prozent. Notariat und Grundbuchamt schlagen zusammen mit rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Da unsere Beraterinnen und Berater in der Südpfalz, im Raum zwischen Dortmund und Münster sowie am Kaiserstuhl im Breisgau sitzen, rechnen wir diese Länderunterschiede regelmäßig gegeneinander.
Warum das die Finanzierung verändert: Bei einem Objekt für 300.000 Euro in Nordrhein-Westfalen kommen allein über die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent und die Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent etwa 24.000 bis 25.500 Euro zusammen. Solche Posten finanzieren Banken nur selten mit, weil ihnen kein Gegenwert im Grundbuch gegenübersteht. Sie sind damit meist das Erste, was Ihr Eigenkapital abdecken muss, noch bevor es die Darlehenshöhe drückt. Eine Aufstellung aller Positionen finden Sie in unserem Beitrag zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf; für eine erste Größenordnung hilft Ihnen der Budgetrechner auf unserer Startseite.
Wie Banken ein vermietetes Objekt lesen
Beim Eigenheim schaut ein Institut vor allem auf Ihr Einkommen. Bei einer Anlageimmobilie kommt eine zweite Größe hinzu: die Miete. Wie stark sie angerechnet wird, ist von Haus zu Haus verschieden. Manche Banken setzen die vertraglich vereinbarte Kaltmiete an, andere rechnen mit einem Sicherheitsabschlag, wieder andere legen eine ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde statt der tatsächlich gezahlten. Auch der Beleihungswert, den die Bank dem Objekt zuweist, fällt unterschiedlich aus. Genau deshalb kann dasselbe Objekt bei zwei Instituten zu spürbar verschiedenen Konditionen und Darlehenshöhen führen.
Wir legen Ihr Vorhaben deshalb bankübergreifend mehreren Häusern vor und vergleichen die Angebote, statt eine einzelne Auskunft als gesetzt hinzunehmen. Zu unseren Partnern zählen Genossenschaftsbanken, Sparkassen, überregionale Privat- und Direktbanken, Bausparkassen sowie Versicherer, die als Darlehensgeber auftreten und bei langen Zinsbindungen oft einen zweiten Blick wert sind. Welche Institute dazugehören, sehen Sie in der Übersicht unserer Bankpartner.
Tilgung, Zinsbindung und der Blick auf zwanzig Jahre
Eine Anlagefinanzierung ist kein Sprint. Die wichtigste Stellschraube ist die Tilgung: Sie bestimmt, wie schnell Sie Substanz aufbauen und wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ausfällt. Eine niedrige Tilgung entlastet die monatliche Rate, verschiebt Restschuld und Zinsänderungsrisiko aber in die Zukunft. Eine hohe Tilgung bindet heute Liquidität, die Ihnen für das nächste Vorhaben fehlen kann. Was davon zu Ihnen passt, hängt daran, ob Sie zügig entschulden oder Spielraum behalten möchten – eine pauschale Antwort darauf gibt es nicht.
Wir rechnen jedes Vorhaben deshalb in zwei Varianten: einmal mit der geplanten Miete, einmal mit mehreren Monaten Leerstand, einem Mietausfall und einer Rücklage für Instandhaltung. Erst wenn die Finanzierung auch in der zweiten Variante trägt, halten wir sie für belastbar. Wie Zinsbindung und Zinsniveau auf die Rate durchschlagen, erklären wir ausführlich im Beitrag Bauzinsen verstehen.
Steuerliche Effekte – und wo unsere Beratung endet
Bei vermieteten Objekten spielen steuerliche Punkte eine Rolle: die Abschreibung auf das Gebäude und Werbungskosten wie Darlehenszinsen, Verwaltungs- oder Instandhaltungsaufwand. Diese Mechanismen ordnen wir gern in Grundzügen ein, damit Sie erkennen, an welchen Stellen sie Ihre Kalkulation berühren. Konkrete Sätze, Beträge oder Gestaltungen nennen wir bewusst nicht: Die steuerliche Beratung ist Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater vorbehalten, und wir ersetzen sie nicht. Am saubersten wird es, wenn wir früh gemeinsam an einen Tisch kommen – wir bringen die Finanzierungsseite ein, Ihr Steuerberater die steuerliche.
Ähnlich halten wir es bei Förderdarlehen, etwa wenn Sie am Objekt energetisch nachbessern wollen. Institutionen wie die KfW, die ISB Rheinland-Pfalz oder die L-Bank Baden-Württemberg reichen ihre Mittel in der Regel über Ihre Bank aus, sodass Förderung und Bankdarlehen in einem Antrag zusammenlaufen. Welche Programme in Frage kommen, prüfen wir tagesaktuell – die Bedingungen ändern sich regelmäßig.
Vom ersten Objekt zum wachsenden Bestand
Wer ein zweites oder drittes Objekt plant, merkt schnell: Entscheidend ist nicht allein der Zins der aktuellen Finanzierung, sondern was sie für die nächste übrig lässt. Werden sämtliche Sicherheiten an ein Haus gebunden? Bleiben freie Grundschuldteile stehen? Wie wirkt die bestehende Belastung auf die nächste Bankprüfung? Wir denken die Struktur deshalb von Beginn an mit Blick auf das übernächste Vorhaben. Und wenn in Ihrem Bestand bereits freie Sicherheiten schlummern, ist unter Umständen eine Kapitalbeschaffung über die vorhandene Immobilie der günstigere Weg zum Eigenkapital für den nächsten Kauf.
Was wir Ihnen dabei abnehmen
Ein Anlagekauf bringt Papier mit sich. Wir unterstützen Sie bei der Beschaffung der Unterlagen – Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Lageplan – und stimmen uns auf Wunsch mit Notariat, Makler und Bauunternehmen ab. Über unseren kostenfreien digitalen Kundenbereich tauschen Sie Dokumente mit uns aus, statt sie per Mail zu verschicken. Tauchen Fragen zur Bausubstanz oder zum energetischen Zustand auf, greifen wir auf unser Netzwerk aus Architektinnen und Architekten, Energieberatern, Bauträgern und Notariaten zurück. Für Sie ist unsere Beratung in der Regel kostenfrei; vergütet werden wir über die finanzierende Bank.
Wenn Sie sich zuerst in Ruhe einlesen möchten, empfehlen wir den Beitrag Immobilie als Kapitalanlage. Weitere Themen sammeln wir in unserem Ratgeber. Planen Sie parallel eine selbst genutzte Immobilie, finden Sie das Passende auf der Seite zur Immobilienfinanzierung.
Wer bei uns dafür zuständig ist
Ob eine Eigentumswohnung zur Vermietung oder ein wachsender Bestand – im Privatkundenbereich sind bei uns alle Beraterinnen und Berater gleichermaßen für Sie da. Die Bewertungsmaßstäbe der Banken für vermietete Objekte kennen wir aus der täglichen Praxis.
Häufige Fragen
Rechnet die Bank meine Mieteinnahmen wirklich mit an?
In aller Regel ja, aber nicht in voller Höhe und nicht überall gleich. Das eine Institut setzt Ihre Kaltmiete mit einem Abschlag an, das nächste orientiert sich an einer ortsüblichen Vergleichsmiete. Wir fragen die Angebote mehrerer Banken ab und zeigen Ihnen, wo Ihr Objekt am besten bewertet wird.
Wie viel eigenes Geld sollte ich mitbringen?
Eine feste Quote gibt es nicht. Als Faustregel sollten zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln kommen, weil Banken sie kaum mitfinanzieren. Wie viel darüber hinaus sinnvoll ist, hängt vom Objekt, von den Mieteinnahmen und davon ab, wie viel Reserve Sie behalten möchten. Das rechnen wir gemeinsam durch.
Was passiert, wenn meine Wohnung eine Zeit lang leer steht?
Genau dafür rechnen wir vorab ein zweites Szenario: Rate, Bewirtschaftungskosten und Rücklage ohne Mieteingang. Wenn Sie einen solchen Zeitraum aus eigenen Mitteln überbrücken können, steht die Finanzierung auf festem Grund. Wenn nicht, passen wir vorher die Struktur an, nicht hinterher.
Kann ich später ein weiteres Objekt dazunehmen?
Ja, und die Weichen dafür stellen wir schon bei der ersten Finanzierung. Wichtig ist, dass nicht mehr Sicherheiten gebunden werden als nötig und dass Ihre Kapitaldienstfähigkeit Luft für den nächsten Schritt lässt.
Sagen Sie mir auch, was ich steuerlich absetzen kann?
Wir erklären Ihnen, an welchen Stellen Abschreibung und Werbungskosten in der Kalkulation auftauchen. Die Berechnung und Gestaltung im Einzelfall gehört zu Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater – wir ersetzen diese Beratung nicht und geben dazu keine Zahlen heraus.
Was kostet mich Ihre Beratung?
Für Sie ist sie in der Regel kostenfrei. Vergütet werden wir von der Bank, die Ihre Finanzierung am Ende übernimmt. Auch das erste Gespräch und die Einschätzung Ihres Vorhabens sind unverbindlich.
Hinweis: Gegenstand unserer Tätigkeit ist die Finanzierung Ihrer Kapitalanlage. Eine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung ist damit nicht verbunden; für steuerliche und rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater beziehungsweise an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Rafino Finanz GmbH, Erlaubnis nach § 34c und § 34i GewO.
Rechnen wir Ihr Objekt gemeinsam durch
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