Anschlussfinanzierung und Umschuldung
Kaum ein Immobiliendarlehen ist nach der ersten Zinsbindung abbezahlt. Für den Rest brauchen Sie eine neue Vereinbarung – und dieser Moment entscheidet darüber, wie Ihre Rate in den nächsten zehn oder fünfzehn Jahren aussieht. Wir bereiten ihn mit Ihnen vor, statt ihn auf den Brief der Bank zukommen zu lassen.
Was am Ende der Zinsbindung passiert
Zinsbindung und Laufzeit sind zwei verschiedene Dinge. Festgeschrieben ist üblicherweise nur der Zinssatz, häufig für zehn oder fünfzehn Jahre; die Restschuld bleibt danach bestehen. Ihre Bank meldet sich in der Regel einige Monate vor dem Stichtag mit einem Verlängerungsangebot. Dieses Schreiben kommt oft spät und enthält meist genau eine Variante – ohne Vergleich lässt sich schwer beurteilen, ob es ein gutes Angebot ist. Wer stattdessen mit Vorlauf plant, hat mehrere Wege zur Auswahl und verhandelt aus einer anderen Position heraus.
Vier Wege für die Restschuld
Die Prolongation ist die Verlängerung beim bisherigen Institut. Sie ist schnell erledigt, verlangt keine neue Sicherheit und verursacht keine Grundbuchkosten – nur eben nicht automatisch zu den besten Konditionen. Bei der Umschuldung wechseln Sie zum Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank. Der Aufwand für Sie bleibt überschaubar, weil die Grundschuld abgetreten und nicht neu bestellt wird. Ein Forward-Darlehen reserviert Ihnen das heutige Zinsniveau für einen Vertrag, der erst später beginnt – bei vielen Instituten mehrere Jahre im Voraus, die genaue Vorlaufzeit und der Aufschlag unterscheiden sich von Haus zu Haus. Und schließlich gibt es die vollständige Ablösung: Wenn Erspartes, ein auslaufender Bausparvertrag oder eine Erbschaft die Restschuld deckt, ist der günstigste Kredit der, den man nicht mehr braucht. Wie ein Forward-Darlehen im Detail funktioniert, beschreiben wir im Beitrag Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen.
Der Fahrplan: wann was ansteht
Etwa fünf bis drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung ist der Zeitpunkt, an dem ein Forward-Darlehen überhaupt erst zur Option wird – hier entscheidet sich, ob Sie das aktuelle Zinsniveau festhalten möchten. Rund ein Jahr vorher beginnt das Fenster für den regulären Vergleich zwischen Verlängerung und Wechsel; die Unterlagen lassen sich in Ruhe zusammenstellen, und die neue Bank hat genug Zeit für die Prüfung. Sechs Monate vorher wird es eng, aber machbar. Läuft Ihr Darlehen bereits seit mehr als zehn Jahren, gilt außerdem das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Sie können mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, selbst wenn die Zinsbindung eigentlich länger läuft. Ob sich das rechnet, hängt vom Abstand zwischen Ihrem Altzins und dem heutigen Marktniveau ab.
Das brauchen wir für einen belastbaren Vergleich
Ihren Darlehensvertrag, die aktuelle Jahresmitteilung oder Zinsbescheinigung mit der Restschuld, das Datum des Zinsbindungsendes sowie einen Hinweis auf vereinbarte Sondertilgungen. Dazu die Grundbuchdaten Ihrer Immobilie – den Auszug holen wir auf Wunsch selbst ein. Alles Weitere legen Sie in unserem kostenfreien digitalen Kundenbereich ab, dort bleibt es gebündelt an einem Ort.
Was ein Wechsel kostet
Beim Institutswechsel fällt die Abtretung der Grundschuld an, also Gebühren für Notariat und Grundbuchamt. Verglichen mit dem Zinsvorteil über eine ganze Zinsbindungsperiode sind das üblicherweise kleine Beträge – aber sie gehören in die Rechnung, und wir stellen sie dort auch hinein. Sie sehen bei uns nicht nur zwei Zinssätze nebeneinander, sondern die Summe aller Zahlungen bis zum Ende der neuen Bindung, inklusive Wechselkosten und der Restschuld, die am Ende jeweils übrig bleibt. Erst diese Gegenüberstellung beantwortet die Frage, ob sich ein Wechsel lohnt.
Ein guter Moment, die Rate neu zu justieren
Eine Anschlussfinanzierung ist mehr als die Fortsetzung des Alten mit neuem Zins. Die Lebenssituation von damals gilt selten unverändert: Vielleicht sind die Kinder aus der Kita heraus und es ist Luft für eine höhere Tilgung. Vielleicht steht ein Wechsel in die Teilzeit an und die Rate soll sinken. Vielleicht möchten Sie gleich das neue Bad oder die Heizung mitfinanzieren – eine Aufstockung im Zuge der Anschlussfinanzierung ist häufig günstiger als ein separater Kredit, mehr dazu auf unserer Seite zur Modernisierung und Sanierung. Auch Sondertilgungsrechte, Tilgungswechsel und die Länge der neuen Zinsbindung lassen sich jetzt neu vereinbaren, ohne dass es Sie zusätzlich kostet. Wie sich eine veränderte Rate auf Ihren finanziellen Spielraum auswirkt, lässt sich mit dem Budgetrechner auf unserer Startseite grob nachvollziehen.
Wie wir vorgehen
Zuerst nehmen wir Ihren bestehenden Vertrag auseinander: Restschuld zum Stichtag, laufender Zinssatz, Sonderrechte, Fristen. Dann fragen wir bankübergreifend an – bei Genossenschaftsbanken, Sparkassen, überregionalen Privat- und Direktbanken, Bausparkassen und Versicherern als Darlehensgeber – und stellen die Angebote Ihrem Verlängerungsschreiben gegenüber. Sie bekommen eine Übersicht, die auch dann ehrlich ist, wenn Ihre bisherige Bank gewinnt; das kommt vor. Fällt die Entscheidung auf einen Wechsel, übernehmen wir Kündigung, Antrag und die Abstimmung mit beiden Instituten sowie dem Notariat. Mit welchen Häusern wir zusammenarbeiten, sehen Sie in der Übersicht der Bankpartner. Unsere Beratung ist für Sie in der Regel kostenfrei, weil uns die finanzierende Bank vergütet.
Ein Hinweis zur Zinsentwicklung
Niemand kann Zinsen vorhersagen, wir auch nicht. Deshalb arbeiten wir nicht mit Prognosen, sondern mit Ihrer Belastbarkeit: Wir rechnen durch, welche Rate Sie im ungünstigen Fall tragen könnten, und leiten daraus ab, wie viel Absicherung sinnvoll ist. Wer eine Erhöhung problemlos verkraften würde, braucht seltener ein Forward-Darlehen als jemand, dessen Budget knapp kalkuliert ist. Wie Bauzinsen entstehen, erklären wir in Bauzinsen verstehen; weitere Beiträge finden Sie in unserem Ratgeber.
Wer bei uns dafür zuständig ist
Anschlussfinanzierungen, Prolongationen und Forward-Darlehen begleiten bei uns alle Beraterinnen und Berater gleichermaßen. Sie müssen sich also nicht vorab für eine Person entscheiden: Wer Ihre Anfrage übernimmt, prüft die Unterlagen Ihrer laufenden Finanzierung genauso gründlich wie jede und jeder andere im Team.
Häufige Fragen
Meine Zinsbindung endet in zwei Jahren – ist es dafür zu früh?
Nein, das ist ein guter Zeitpunkt. In diesem Fenster stehen Ihnen noch alle Varianten offen, vom Forward-Darlehen bis zum normalen Vergleich kurz vor Ablauf. Ein Gespräch jetzt kostet Sie nichts und verpflichtet zu nichts – es sorgt nur dafür, dass Sie die Entscheidung nicht unter Zeitdruck treffen müssen.
Wie aufwendig ist ein Bankwechsel für mich?
Deutlich geringer, als die meisten erwarten. Die Grundschuld wird an das neue Institut abgetreten, eine Neubestellung ist nicht nötig. Sie unterschreiben den neuen Vertrag und die Kündigung, den Schriftverkehr mit beiden Banken und dem Notariat erledigen wir.
Muss ich meine Immobilie noch einmal bewerten lassen?
Die neue Bank verschafft sich ein eigenes Bild vom Objekt, meist anhand von Unterlagen und Fotos. Ein aufwendiges Gutachten ist bei üblichen Wohnimmobilien selten nötig. Da die Restschuld gegenüber dem ursprünglichen Darlehen gesunken ist, fällt die Bewertung häufig sogar günstiger aus als beim Kauf.
Kann ich die Restschuld im Zuge der Verlängerung reduzieren?
Ja. Zum Ende der Zinsbindung können Sie beliebig viel zurückzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Ein fällig werdender Bausparvertrag oder Erspartes lässt sich genau dann einsetzen – die neue Rate wird entsprechend kleiner.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen in jedem Fall?
Nein. Für die Vorlaufzeit verlangt die Bank einen Aufschlag auf den Zinssatz, und Sie binden sich an den Vertrag, auch wenn die Zinsen bis dahin fallen. Es ist eine Absicherung gegen Anstiege, kein Schnäppchen. Ob sie Ihnen ihren Preis wert ist, rechnen wir gemeinsam durch.
In meinem Darlehen steckt ein KfW-Anteil – geht die Umschuldung trotzdem?
Ja, das lässt sich regeln. Förderdarlehen haben eigene Fristen und Konditionen, die nicht immer parallel zum Hauptdarlehen laufen. Wir sehen uns an, ob der Förderanteil weitergeführt, abgelöst oder in die neue Finanzierung eingebunden wird, und stimmen die Bausteine zeitlich aufeinander ab.
Schauen wir uns Ihren Vertrag gemeinsam an
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