Anschlussfinanzierung & Forward-Darlehen: Zinsen rechtzeitig sichern
Kaum eine Baufinanzierung ist nach der ersten Zinsbindung abbezahlt. Für die Restschuld brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung – und mit etwas Weitblick lässt sich dabei oft viel Geld sparen. Hier erfahren Sie, welche Wege es gibt und wann Sie handeln sollten.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die meisten Immobiliendarlehen haben eine Zinsbindung von zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren. Nach deren Ablauf bleibt in der Regel eine Restschuld übrig, die neu finanziert werden muss – das ist die Anschlussfinanzierung. Der neue Zins richtet sich nach dem dann aktuellen Marktniveau, weshalb der richtige Zeitpunkt und die Wahl des Weges bares Geld wert sind.
Die drei Wege im Überblick
Prolongation: Sie verlängern das Darlehen einfach bei Ihrer bisherigen Bank. Das ist bequem, aber selten automatisch das günstigste Angebot – ein Vergleich lohnt sich fast immer.
Umschuldung: Sie wechseln zum Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen. Die Grundschuld wird dabei an das neue Institut abgetreten – für Sie meist unkompliziert.
Forward-Darlehen: Sie sichern sich schon heute die aktuellen Zinsen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt.
Das Forward-Darlehen genauer erklärt
Mit einem Forward-Darlehen reservieren Sie sich den heutigen Zins für Ihre Anschlussfinanzierung – je nach Bank bis zu rund fünf Jahre im Voraus. Dafür verlangt die Bank einen kleinen Zinsaufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Das lohnt sich vor allem, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen und Planungssicherheit möchten. Fällt der Zins bis dahin, zahlen Sie hingegen den vereinbarten (höheren) Satz – es ist also eine bewusste Absicherung, keine Wette auf sinkende Zinsen.
Ihr Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Ein wichtiges Recht kennen viele nicht: Nach § 489 BGB dürfen Sie jedes Darlehen zehn Jahre nach der Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung, selbst wenn Ihre Zinsbindung eigentlich länger läuft. Ist das Zinsniveau gesunken, können Sie so vorzeitig in eine günstigere Finanzierung wechseln.
Wann sollten Sie handeln?
Grundsätzlich gilt: Wer sich rund drei bis fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Thema beschäftigt, hat die meisten Optionen – von der einfachen Verlängerung bis zum Forward-Darlehen. Wer zu lange wartet, verschenkt Gestaltungsspielraum. Eine Anschlussfinanzierung ist außerdem der ideale Moment, um Tilgung und Rate an Ihre heutige Lebenssituation anzupassen.
Wir prüfen rechtzeitig Ihr bestehendes Darlehen, vergleichen es mit dem Markt und zeigen Ihnen schwarz auf weiß, ob sich ein Wechsel oder eine vorausschauende Absicherung lohnt. Mehr dazu auf unserer Seite zur Anschlussfinanzierung.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei der Prolongation verlängern Sie das Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank. Bei der Umschuldung wechseln Sie zum Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank – oft zu besseren Konditionen.
Wie früh kann ich mir die Zinsen sichern?
Mit einem Forward-Darlehen bis zu rund fünf Jahre im Voraus. Sie sichern sich den heutigen Zins für Ihre spätere Anschlussfinanzierung – gegen einen kleinen Zinsaufschlag.
Was ist das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren?
Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – auch bei längerer Zinsbindung, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Ist ein Bankwechsel kompliziert?
Für Sie kaum. Den größten Teil übernehmen wir; die Grundschuld wird in der Regel unkompliziert an die neue Bank abgetreten. Die geringen Kosten dafür rechnen wir in den Vergleich ein.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Angaben zu Zinsen, Förderungen und Beispielrechnungen sind beispielhaft und können sich ändern.
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